7月30号这天，北京卖地卖出了“双十一”的感觉——一天三块住宅用地，溢价率全过了10%。搁前两年，想都不敢想。
先看看战况：
昌平东小口02地块，越秀、保利、建发、城建+绿城联合体一块儿上，举了107轮，最后建发49.77亿抢走，楼面价3万6一平。
门头沟四道桥0144地块，招商、绿城、中建智地仨较上劲了，干到163轮，绿城14.7亿拿下，溢价16.7%，楼面价2万4千6。
顺义府前街0318-1地块，天津、沧州还有住总三家里，沧州玖熙地产8.3亿抄走，溢价12.6%，楼面价1万9出头。
脑子里就蹦出一个问号：这三地儿都不在城里头啊，咋就突然香成这样了？前两年底价都没人要，现在抢得跟不要钱似的。
说白了，就四个字：眼见为实。
前几天朝阳酒仙桥那块地，中海新城溢价25.84%拿的，楼面价干到8万1。为啥敢砸钱？因为北京宸园和中海万吉玖序早把路蹚平了，好不好卖数据摆在那儿。这叫确定性，心里有底才敢下注。
7月30号这三块，也是一个理儿。过去一年，这三个地界儿都有卖爆了的盘：
东小口的龙樾海序，楼面价3万2，卖5万4，837套卖了725套，去化近九成，地价覆盖率134%。开发商赚得盆满钵满，恨不得把02地块也搂过来连片开发，结果被建发截胡了。
四道桥的华曦府金安，楼面价2万3，卖4万4，去化七成五，地价覆盖率139%。
府前街的龙湖宸翰，楼面价1万9，卖4万出头，去化七成七，地价覆盖率155%。
有这些“珠玉在前”，开发商能不激动吗？
再说说拿地逻辑。现在开发商的思路跟以前不一样了——以前死磕城里头，现在郊区也不嫌弃。
最典型的是中建智地。之前在朝阳高价拿地，后来转头在丰台张郭庄搞了个方程国贤府，卖爆了，地价覆盖率155%。尝到甜头后，怀柔、亦庄、门头沟到处撒网。郊区地块总价低、回款快、风险小，当地有刚需撑着，卖一两个盘不成问题。
反观城里豪宅，那就惨了。捋几个：宸园139拿地快一年没开盘；中海安澜北京一年多了卖不到三成；保利熙瑞一年俩月网签才43套，去化13%，地价覆盖率不到两成。大部分都是叫好不叫座，钱压着出不来。
一个板块的购买力是有限的，收割一两茬就差不多了。拿门头沟说，电建两年干了俩盘，第一个飞快，第二个明显慢了。金安开了七个多月，现在还有100多套压着，占四分之一。电建自己最清楚四道桥的底细，按理说这次0144地块它最该去护盘，但它愣是没去，转而去房山看地了。过去两年光电建就消化了900多组客户，现在又来一块，楼面价还涨到2万4千6，位置还不如金安。门头沟还能撑多久？半年后见分晓。
昌平也一样。建发砸重金拿地，最高兴的是华润——人家北清润府在旁边4.5公里，楼面价比建发便宜1万6一平。建发这盘估摸着得卖5万8，比龙樾海序贵4000块。华润乐了：想卖高价拿建发当参照，想走量自己有价格优势，进可攻退可守。
有头部房企老总感叹：郊区这活儿干不长，最多收割两波就得撤，人就那么多，买完就没了。现在就拼谁眼尖下手快，跟炒股一个道理，盲目追涨，最后砸手里。
最后说句实在话，这三块地条件确实不错，容积率低、规划松快。但楼面价已经涨了一截，利润肯定薄了。至于最后是赚是赔，看各家产品力和操盘功夫了。
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